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¿Qué es una compañía de título?
Prestamistas (Bancos, Compañías de hipotecas y corredores), agentes de bienes raíces o particulares, contratan una compañías de título para verificar el derecho legal y autoridad que el vendedor tiene para transferir la propiedad a un comprador o para verificar que sus deudores (quienes estan refinanciando) tengan el derecho legal (sin impedimentos) de hipotecar la propiedad.
¿Qué es un seguro de título?
Seguro de título (“Poliza de Préstamo” del prestamista) es como cualquier otro tipo de seguro. Este asegura al prestamista de que ellos están en la posición de hipotecar lo que ellos solicitaron, como una condición del préstamo. Posición de hipóteca “Lien Position”, significa el orden (como si estuviera de pie en una fila) al que se le tiene que pagar si la propiedad se vende o pierde o es destruída. Una póliza de propietario, proteje a los propietarios, de por vida, contra demandas legales ocurridas con relación a “defectos o imperfecciones” en el título.
¿Quién selecciona la compañía de título?
Usted, el consumidor, tiene el derecho de escoger la compañía de título. Si usted no la escoge o tiene alguna preferencia, su agente de bienes raices, la escogará por usted. Si ni Ud. o su agente de bienes raices tiene alguna preferencia, el Banco o prestamista la escogerá por Ud.
¿Cuál es el proceso?
1. La primera comunicación que nosotros recibimos del agente prestamista (Loan Officer) es un fax con la orden del título.
La única información contenida en la orden del título faxeada es, el nombre de los deudores y la dirección de la propiedad.
a) Además de los nombres, nosotros necesitamos la siguiente información con el fin de completar el proceso del título oportunamente:
b) Necesitamos el nombre del o los vendedores:
c) Si el comprador o el vendedor esta usando un agente de bienes raíces, nosotros necesitaremos su(s) nombre(s) y número(s) telefónico(s).
2. Un examen de título requiere de 24-72 horas para completarse.
Un examen de título es una revisión legal de la propiedad en cuestión, (por ejemplo: quien tiene derecho sobre propiedad, quien debe dinero sobre la propiedad), los vendedores (a quien le deben dinero y si ésta deuda afecta su habilidad para vender la propiedad) y el comprador.
3. Compromiso de compra:
Un resumen de la condición legal de la propiedad, basado en la investigación del título previamente descrita, es dado al prestamista mencionando los requerimientos para cerrar el préstamo. Este es dado solo a los prestamistas porque son ellos los que estan siendo asegurados. Ud. tiene el derecho a obtener una copia, la cual se conoce con el nombre de “Seguro de Titulo de Póliza del Propietario”.
4. “Limpieza” del título:
Ahora nuestra compañía de título invierte tiempo tratando de aclarar problemas que la propiedad pudiera tener. Nosotros no podemos, sin embargo, representar al vendedor o comprador con el propósito de limpiar el título. Nosotros representamos al prestamista. En ocasiones, el comprador, vendedor o deudor tendría que contrarar su propio abogado para solucionar ciertos problemas.
5. Solicitud escrita de la liquidación de las deudas registradas del vendedor:
Nosotros tenemos que tener una prueba escrita de cuanto costará liquidar las hipotécas existentes y otros embargos. Aquellos embargos, que son mantenidos por particulares, también requerirán de una liquidación de hipoteca (“Paz y Salvo”) firmado antes o al momento del cierre.
6. Cierre:
a) Programación del cierre
b) Preparación de documentos
c) Llamadas y faxes
d) Explicación y ejecución de los documentos (brevemente)
e) Seguro de título del prestamista Vs. Seguro de título del propietario
f) Recolección de los fondos del cierre y documentación
g) Cierre
h) Desembolsos
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